תחום ההתחדשות העירונית בישראל נמצא בתנועה מתמדת, כאשר שינויים בחקיקה וברגולציה משפיעים באופן ישיר על כדאיות הפרויקטים ועל זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות. בשנים 2024-2025 צפויים להיכנס לתוקף מספר שינויים מהותיים שכל בעל דירה המעוניין או מעורב בפרויקט התחדשות עירונית חייב להיות מודע להם. מאמר זה יסקור את השינויים העיקריים, השלכותיהם וההמלצות המעשיות לבעלי הדירות.
פרויקטים של פינוי-בינוי הם מורכבים וכוללים הריסת מבנים קיימים ובנייה של חדשים במקומם. עדכונים בתקנות פינוי-בינוי עשויים לכלול שינויים בתנאים להכרזה על מתחם כמתחם פינוי-בינוי, ברוב הדרוש להסכמת בעלי הדירות, ובהיבטים הקשורים לפיצויים ולחלופות דיור.
חשוב לבעלי הדירות להיות מעודכנים בשינויים אלה, שכן הם יכולים להשפיע על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, על לוחות הזמנים שלו ועל התנאים המוצעים להם.
תמ”א 38, שאפשרה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, עברה מספר שינויים ותיקונים. ייתכן שיוצגו חלופות חדשות לתמ”א 38, עם דגשים שונים על התחדשות עירונית, עיבוי בנייה או שילוב בין השניים. שינויים אלה יכולים להשפיע על היקף הפרויקטים, הזכויות והחובות של בעלי הדירות, ועל התמריצים הניתנים ליזמים.
בעלי דירות צריכים להבין את ההבדלים בין תמ”א 38 לבין החלופות החדשות, כדי להעריך נכון את האפשרויות העומדות בפניהם.
שינויים ברגולציה, כגון מיסוי, היטלי השבחה ותקני בנייה, יכולים להשפיע באופן משמעותי על הכדאיות הכלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית. לדוגמה, הגדלת היטלי השבחה עשויה להקטין את התמריץ ליזמים, בעוד הקלות במיסוי יכולות לעודד השקעות.
בעלי דירות צריכים להיות מודעים להשפעת הרגולציה על הכדאיות הכלכלית, שכן היא משפיעה על היכולת של היזם להוציא את הפרויקט לפועל ועל ההטבות שהם עשויים לקבל.
תכנון עירוני מודרני שם דגש על יצירת מרחבים עירוניים ברי-קיימא, נגישים ושוויוניים. שינויים בחקיקה עשויים לשקף דגשים אלה, למשל על ידי עידוד בנייה ירוקה, שילוב שטחים ציבוריים ושיפור הנגישות לאנשים עם מוגבלויות.
בעלי דירות צריכים להבין כיצד דגשים חדשים בתכנון עירוני משפיעים על הפרויקט שלהם, שכן הם יכולים להוביל לשינויים בתכנון המבנים, בתשתיות הסביבתיות ובאיכות החיים הכללית.
לאור השינויים הצפויים בחקיקה, הנה מספר המלצות מעשיות לבעלי דירות:
התעדכנו באופן שוטף: עקבו אחר פרסומים רשמיים של הרשויות הממשלתיות והעירוניות, השתתפו בכנסים וסמינרים בנושא התחדשות עירונית, והתייעצו עם אנשי מקצוע.
התייעצו עם מומחים: פנו לעורכי דין, שמאי מקרקעין ויועצי התחדשות עירונית כדי לקבל ייעוץ מקצועי המותאם למצבכם האישי.
היו מעורבים: השתתפו באופן פעיל בתהליך קבלת ההחלטות, הביעו את דעתכם והגנו על האינטרסים שלכם.
התאגדו: התאגדות של בעלי הדירות יכולה להגביר את כוח המיקוח שלכם מול היזם והרשויות.
שינויים בחוקי ההתחדשות העירונית הם חלק בלתי נפרד מהדינמיקה של התחום. בעלי דירות המעוניינים להצליח בפרויקטים אלה חייבים להיות פרואקטיביים, להתעדכן בשינויים, להתייעץ עם מומחים ולהגן על האינטרסים שלהם. חברת RNR יזמות מגורים ומסחר מחויבת לשקיפות ולשיתוף פעולה עם בעלי הדירות, ותשמח ללוות אתכם בתהליך.